■本报记者 孙蔚
　　2016年北京二手房当之无愧成为楼市成交的主力，网签总量达272431套，较2015年全年上涨38％，并超越2009年的266854套，创下迄今为止北京二手住宅交易量的历史新高。
成交呈M走势
　　北京二手房成交热潮自2015年底开始爆发，至2016年3月达到顶点，单月成交量达3.2万套。此后，受到价格高企、优质房源减少等因素影响，北京二手房成交一度出现回落。从7月份开始，市场成交再次上行，为全年成交创新高夯实“基础”。伴随“930新政”的到来，二手房市场成交逐步下滑。
　　伟业我爱我家副总裁胡景晖对记者表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入存量房时代，创造新的历史成交纪录是大势所趋，北京存量房目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，未来交易规模还将继续扩大。
　　据胡景晖介绍，2016年北京二手住宅市场成交呈M形变化趋势，共经历了一季度和三季度两轮爆发，二季度经历了短暂的市场盘整。而在四季度，由于受到楼市调控影响，市场进入新一轮降温周期。
　　仔细观察不难发现，2016年北京二手市场整体走势，与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。一季度，在一系列利好政策的影响下，北京二手市场延续了2015年末的持续升温态势，交易热度高涨，3月单月交易量突破3万套，创下2013年以来的新高，形成全年的第一轮爆发。
　　进入二季度，由于3月底深圳、上海等一线城市相继出台了调控新政，市场预期有所转向。再加上此前的持续高温本身也造成了市场有效需求的透支，北京二手市场交易量逐步下滑，直至6月降到全年的最低点1.34万套。
　　到了三季度，市场在经过一定冷却后，由于担心政府调控和房价继续上行的风险，以及部分二线城市热度上升的现实，大批购房人再次入市，助推7、8、9三个月的二手房成交上行，并于9月再破3万套。
　　然而，市场的非理性上涨促使了楼市调控从局部收紧转向全面收紧，尤其是货币政策由宽松转向紧缩。2016年9月30日，“京八条”出台，并由此拉开了全国20余城市的调控序幕。由于政策力度大，执行力度强，“930新政”立竿见影，北京二手住宅交易量迅速下滑，并一反过去几年年末翘尾走高的态势，在10月、11月、12月出现了连续下滑，房价也开始出现局部松动，楼市新一轮降温周期由此开启。
过半买家是80后
　　最近几年，80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力，2016年上半年，这种趋势依旧没有发生变化。据统计，在2016年上半年北京的二手房买卖中，80后占54.6%，虽然较上年略微减少了0.5%，但依然是市场主力。
　　相关研究机构分析认为，随着90后毕业进入职场，并逐渐拥有经济能力和购房需求，90后在北京二手房买家中所占比重也表现出上涨趋势。2016年上半年，90后买家有6.1%，较2015年增加1.9%。另一方面，对于价格承受力高的70后正在渐渐缩减占比份额。
　　2016年北京二手房成交中使用商业贷款的比例出现了明显提升。伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年北京全市的二手住宅交易中，使用商业贷款的占54.1%，较2015年提高9.3%；全款支付的比例占23.2%，与2015年的22.8%基本持平。2014年到2016年，北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高，从40.1%提高到了54.1%，占比已超过一半。
　　胡景晖认为，从2015年初到2016年初，国家多次降准降息，降低商业贷款首付比例，货币政策整体宽松，楼市按揭贷款支持力度大，作为全国二手房交易的活跃城市，北京二手房市场在其刺激下交易量大涨。
　　实际上，在“930新政”出台后也可以明显看出，货币政策对楼市的影响更加直接有效。自从北京小幅提高首套商贷比例、大幅提高二套及非普通住宅商贷比例后，二手房市场明显表现出交易量降低、市场降温的效果。
朝阳区为成交榜首
　　在北京众多区域中，朝阳区成为二手房成交的大户。房天下数据统计，2016年朝阳区二手房共成交8.3万套，位列各区域成交量榜首。此外，海淀、昌平、丰台也位居成交前列，分别为34705套、34097套和32116套。
　　朝阳区二手房成交的火爆态势从区域内的房产交易大厅就能窥得一二。据媒体报道，在楼市火热的8月份，平均一套朝阳二手房的交易时间大约在3个月左右。二手房交易手续难办的现象在成交量排行靠前的丰台区也出现了类似情况。据报道，在今年第一个成交高峰的末尾，丰台区不动产登记事务中心早上还没开始办公就已经排起几十米的长队，不少购房者凌晨就开始排队，只为了早点办完过户手续。
　　在2016年北京二手房成交中，两居室依旧是成交主力。北京市住建委数据显示，2016年前11月，两居室成交占总体成交的38%，在各类户型中占比最重；其次为一居，占比为20%；最后为三居，占比为17%。
　　对于未来前景，胡景晖分析表示，2016年是北京二手房市场创纪录的一年，也是走向新一轮调控周期的一年。在2016年末召开的中央经济工作会议中，政府已为房地产市场定下了“房子是用来住，而不是用来炒的”的基调，2017年楼市调控只会从严，不可能放松，加上2015年至2016年北京楼市连续18个月的持续火热，已经透支了大量潜在购房需求，因此，“量价齐跌”恐将是2017年北京二手房市场的大趋势。