针对山东省淄博市一消费者反映的问题，有关律师认为，小区建筑区划内的绿地属业主共有，开发商不能擅自出售
■本报记者 王照重
　　山东省淄博市消费者仲女士向本报记者反映，她购买了某别墅小区的一栋别墅，开发商将别墅卖完后，又将小区内的绿地和水系即人造河流划片、分段卖给了业主，使得原本属于全体业主共有的绿地和水系，成了部分业主的私人所有。7月11日，记者赴淄博市调查。
消费者反映——
绿地被圈成私人宅院
　　仲女士告诉记者，2009年12月她购买了位于淄博市高新区和桓台县交界处的阳光瑞绣圆小区的一栋别墅。购房合同约定，消费者购房，开发商赠送房屋面积两倍的土地，同时约定小区内“其他部分土地的管理使用权以及其他权利均由出卖人享有”。去年6月底，仲女士收到售楼人员发来的短信，称业主可以认购小区内剩余的绿地和水系，其面积可计入业主个人的土地证上。
　　“不少业主为了扩大自己所购别墅周围土地的面积，纷纷认购、圈占，本来属于小区全体业主共有的绿地和水系，就这样成了私人所有。”仲女士说，“我东侧的邻居将我们两家之间的水系买了下来，本来是两家享用的小河，现在成了他家的了。”
　　仲女士认为，根据合同约定和法律规定，开发商将两倍于购房面积的土地赠送给业主后，小区内剩余的绿地和水系应归全体业主共有。这些共有土地是否买卖，需经过全体业主同意，开发商没有权利单独处置。
记者调查——
绿地在土地证上被确权
　　7月11日，记者跟随仲女士来到阳光瑞绣圆小区。记者看到，大多数别墅周边都用铁栅栏不规则地圈了起来。仲女士告诉记者，原本小区内别墅之间是没有栅栏的，自从开发商将绿地出售之后，业主纷纷将所购的土地圈占了起来，围成了自家的院子。
　　记者在标注为“桓台县果里镇甘石路1号阳光瑞绣圆梅香苑”一处别墅的《宗地图》上看到，一条约100平方米的水系已经与别墅所占面积、两倍于购房面积的土地划归在一起，归属个人名下。
　　开发商有没有资格出售小区内剩余的绿地呢？7月12日，记者向阳光瑞绣圆小区开发商、淄博中阿三星房地产开发有限公司售后负责人李经理咨询。李经理告诉记者，她是后来上任的，不清楚卖绿地之事。
　　7月12日，桓台县国土资源局地籍科田科长向记者证实，已经为阳光瑞绣圆小区部分业主办理了土地证，土地证上的面积，包含部分业主与开发商签订的绿地分割同意协议上确定的绿地面积。对此，田科长解释称，小区内的人造河流也属于绿地，业主如何取得绿地，是业主和开发商之间的事，国土部门无权干涉。根据《物权法释义》有关“只有开发商将土地使用权的分割处理好的情况下，才可以将绿地的权属划给个人”的规定，该局将开发商提供的和业主签署的绿地分割同意协议，视同为业主和开发商已经将土地使用权分割处理好了的条件，所以就为其办理了土地证。
　　田科长告诉记者，针对仲女士投诉反映的问题，“已要求开发商将准备登记发证业主的土地使用权确定好准确位置、面积后，在小区内进行公示，对公示结果无异议的，我局受理该部分业主的土地登记申请，按程序依法为其完善土地登记手续，颁发国有土地使用权证书；对公示结果有异议的，等开发商与业主达成一致意见后，我局再按规定程序办理相关土地登记手续”。
　　7月18日，记者就此事来到山东省国土资源厅地籍管理处采访，被对方拒绝。
律师观点——
违反法律法规的约定无效
　　山东方良律师事务所律师宋斌认为，《物权法释义》不是一个法律文件，不应当作为法律依据。《物权法》第七十三条的规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地，其余在小区建筑区划内的绿地都属于业主共有，开发商不能擅自出售。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，属于业主个人的绿地应当是整栋建筑物的规划占地。
　　宋斌表示，开发商在建设该小区时是经规划审批认可的，单栋别墅的规划占地是可以出售给业主的，但如果开发商目前出售的剩余绿地和水系在建设时没有规划为建筑物占地，那么该部分就属于全体业主共有，开发商无权进行销售。开发商虽然跟业主约定“其他部分土地的管理使用权以及其他权利均由出卖人享有”，但是根据物权法定的原则，该约定即便是双方的本意也不能违反法律规定，如有违法律规定则该约定无效。