■本报记者 孙 蔚
　　光大银行日前发布的《北京市二手房贷款分析报告》显示，随着楼市调控政策不断出台，北京市二手房全款购房比例激增，购房年轻化现象凸显。业内专家认为，这表明楼市调控使得投机及投资型购房者逐渐撤离市场，取而代之的是以刚性需求为主体的消费结构。
六成二手房全款成交
　　调查报告显示，楼市限贷、限购等政策实施后，二手房全款购房比例由此前的38.9%上升至59.9%，创下2007年1月以来的新高。2009年之前，北京二手房买家采用全款购房和商业贷款的比例始终旗鼓相当。2009年之后，受诸多房贷优惠政策出台以及投资型购房人积极进场的双重影响，贷款购房比例快速攀升，由2008年的41%升至52.9%。2010年之后，受楼市调控的影响，全款购房比例激增，占比达到59.9%。
　　链家地产副总裁林倩接受记者采访时表示，楼市调控政策实施后，北京全款购房比例大幅提高，显示出刚性购房者强烈的购买意愿及强大的购买力。此外，由于总价较低的小户型房源成交比例较大，因此全款购房相对容易。
　　林倩认为，第一，调控让主要依靠贷款购房的投资、投机客观望情绪浓重，直接导致贷款比例下降；第二，贷款政策紧缩、二套房利率上浮1.1倍、三套房不予贷款等政策，将部分贷款购房群体挡在门外，使得这部分购房人只能改为全款购房；第三，央行加息不断，不少购房人宁可选择向亲友借贷或利用名下其他房产抵押借款来筹措房款，也不愿意过多地从银行贷款。
平均贷款额度节节攀升
　　调查报告显示，随着房价不断攀升,北京市二手房平均贷款额度节节升高,由2007年的42万元/笔,升至2010年的75万元/笔，2011年更是达到93万元/笔。但是，值得注意的是,贷款成数在2008年后却连续3年下跌，目前，北京平均贷款成数约为4.8成。
　　林倩表示,楼市调控提高了贷款门槛、降低贷款成数、二套房贷款利率大幅提高，因此平均购房贷款成数降低并不奇怪。林倩提醒业界注意，在三套房不予贷款的情况下，平均贷款成数仍不到5成，这显示多数购房人在申请房贷时，偿还压力较大，没有能力从银行多贷款。以北京二手房办理房贷的平均成交价189万元/套为例,首次购买且面积为90平方米以下者，虽然可以贷到20年7成贷款,并享受一定的利率优惠，但依此条件计算，每月还额金额仍高达9004元,远远超过一般消费者的负担能力。由此可见，各银行针对首次购房人的差异化房贷优惠政策,是购房人看得到却吞不下的大饼。
　　购房者年轻化现象值得关注
　　通过分析本次调查报告可以发现，北京二手房市场存在购房者年龄与还款压力失衡的现象。北京首套房贷申请人平均年龄只有27岁，与日本的42岁、我国台湾地区的36岁、美国的30岁相比明显年轻化。
　　伟业我爱我家相关负责人胡景晖认为，购房人年轻化是一个值得政府关注的现象，如何延缓年轻人过早的购房需求，如何让为人父母者和年轻人摆脱暂时无房的恐慌心理，将是引导房地产市场健康发展的关键。
　　据伟业我爱我家市场研究中心调查显示，在80后购买婚房的人群中，男方家庭提供购房资金资助的占83%，女方家庭提供资金资助的占67%。胡景晖对记者表示，如今年轻人购房其实是3个家庭在共同买一套房。造成购房低龄化的深层次原因主要有3点：第一，独生子女的家庭结构使得子女啃老成为普遍现象；第二，绝大多数家长无法摆脱买房才能成家立业的传统观念，即使子女接受租房结婚，大多数父母也不会接受，甚至会坚决反对；第三，物价、房价的较快上涨，一方面使众多年轻人担心以后更买不起房，另一方面，部分消费者认为购买房产可以保值、增值。
　　2010年之前，二手房市场首次置业人群比例约为35%，改善型购房人群比例约为45%，投资客比例约为20%；2010年之后，随着差别化信贷政策的严格执行，投资客比例已经迅速降低至不足5%，首次置业人群比例上升至45%。造成这一现象的原因主要有两方面：一是首次置业人群能够享受一系列优惠政策；二是年轻人背后有强大的资金支持，反映出市场存在一定的刚性购房需求。
　　购房人对房贷服务满意度提高
　　近年来，在二手房市场房贷服务质量方面，不论是买方还是卖方，都主要聚焦于成交后的放款周期，其主要由初审周期与批贷周期两个环节构成。
　　调查显示，购房人对房贷服务的满意度有所提升。虽然近年来银行的初审环节维持在一个相对稳定的周期，但是放款周期有了显著改善，平均缩小了近两周时间。
　　具体而言，从2009年开始，银行平均放款周期明显缩短，这主要是因为各大银行相继与品牌经纪机构或担保机构合作办理贷款，更加贴近消费者，再加上银行间的竞争更为激烈，使得银行的工作效率迅速提高。2010年，面对骤然扩大的房贷数量，各银行在初期普遍不能完全从容应对，工作效率相比2009年有小幅下降。2011年，由于信贷政策逐渐收紧，贷款数量有所降低，因此，银行的工作效率基本可以提高20%以上。