不久前，北京市规土委公示了计划推出的66宗住宅用地，但在当下限竞房集中供应、去化压力增大、房企在面临销售难题和资金回笼困境时，再投资拿地的意愿并不强烈，因此今年大量住宅用地以低溢价出让。合硕机构首席分析师郭毅表示，在商品房市场出现供过于求的市场矛盾时，应适时对供地计划进行调整，适当放缓供地节奏，以稳定市场，防止出现地价和房价的“超跌”现象。
　　近日，北京迎来三宗住宅用地的同时出让，不同地块因为区域价值不同，出现了冷热不均的现象。其中禀赋最优越的是朝阳区崔各庄乡马泉营村29-L02等地块，地块地处东北五环外，隶属中央别墅区的边缘板块朝阳北皋，东距孙河别墅区4公里，西距望京五环也仅4公里，地块临近15号线马泉营站，周边汇集京承、机场、京平三条高速公路，地段位置得天独厚。
　　对此，郭毅分析认为，本次出让的马泉营地块中共规划有四类产品，低密住宅、养老住宅、教育和社区服务。其中住宅容积率1.1部分的规划建面为2.4144万平方米，住宅容积率1.16部分的建面为5.3860万平方米，具备开发为低密产品的先天条件，但包含2万平米养老设施需无偿移交。养老与住宅混合建设，搭建未来高端养老的新模式，让老人既能获得安全优质养老服务，也可与子女共住同一社区，实现“一碗汤”的距离。
　　此外，地块中还配建有3200平方米基础教育用地和3120平方米社区综合服务设施用地，以规划条件为保障，实现未来社区生活配套的完备。
　　从板块的周边条件来看，10余年前北皋曾开发有观唐别墅、香江花园、长岛澜桥等多个知名别墅，目前二手别墅的挂牌价格在8万元/平方米上下。板块内也聚集有北京哈罗英国学校、北京京西学校等国际教育，以及高尔夫、马术等高端休闲娱乐配套，发展较为成熟。
　　值得一提的是，马泉营地块的限售均价为不超过6.8924万元/平方米，最高销售单价不超过7.2370万元/平方米，无论是相比周边二手别墅，还是与望京在售商品住宅9万-10万元/平方米的售价相比，均具备突出的价格优势。
　　正是因此，马泉营地块获得包括中海、万科、招商等在内的10余家房企竞夺，经过78轮竞价，最终成交地价为29.1亿元，综合楼面地价为5.0169万元/平方米，与7.2370万元/平方米的限售均价相比，虽然房企还可通过地下仓储的开发产生一定价值，但从项目本身来看，利润已相对有限。
　　三宗地块中最冷的地块非房山青龙湖地块莫属。对此，郭毅分析称，虽然青龙湖地块位于6000亩青龙湖畔，自然环境较好，但地块却归属于房山区，无法享受到人大附丰台分校的教育利好。再加上青龙湖周边此前已出让3宗限竞房地块，计容总建面达到23万平方米，约可开发2500套限竞房，区域内潜在供量较大，未来将会面临较为激烈的销售竞争局面，因此，房山青龙湖地块的成交遇冷在所难免。
　　此外，房山青龙湖地块的规划条件也较为复杂，计容建面8.4310万平方米中住宅用地共5.9066万平方米，容积率为1.6，执行90/70政策，探索养老型社区开发。此外还配建2.4791万平方米综合性商业金融服务用地和453平方米S4社会停车场用地，商业面积占到地块总建面的接近三成，在北京执行全国最严格的商办调控政策之时，位置较远，周边商业氛围欠佳的商业地块都面临严峻的去化压力，因此，该地块能以低溢价出让已是难得。
　　据悉，房山青龙湖地块被首开以11.5亿元底价摘得，综合楼面价1.3741万元/平方米，而该地块的限售均价为不超过3.7245万元/平方米，最高不超过3.9107万元/平方米，与限售价相比，利润空间相对丰厚，这也是房山青龙湖地块能顺利出让的核心原因。 （佳禾）