■郑金雄 本报记者 张文章
　　买房子对于消费者而言是件大事，如果遇到开发商逾期交房或逾期办理房产证，心里难免添堵。近日，记者从福建省厦门市中级人民法院获悉，该院近期专门就逾期交房和逾期办证问题形成 《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的会议纪要》（以下简称《纪要》），统一全市两级法院的裁判规则。该院有关人士结合相关案例，进行了解读。
（资料图片）

　　逾期交房怪天气不好无实际影响仍须担责
　　●典型案例
　　2009年2月，厦门市消费者张先生与开发商签订《商品房买卖合同》，约定开发商在2010年6月30日前交房，同时约定“遇到特殊原因，开发商可以延期交房”，其中一项特殊原因就是“施工过程遇恶劣天气、中雨以上降水、8级以上大风、台风，以及政府行为、停水停电等”。约定的交房日期到了，开发商迟迟没有交房。2010年11月13日，张先生诉至法院，请求判令开发商支付逾期交房的违约金。
　　庭审时，开发商拿出一沓天气预报资料，证明从2009年2月到2010年6月，厦门市遇到中雨以上降水和8级以上大风、台风的天数总共为78天，按照合同约定，这些天数应当不算进实际的施工时间。
　　张先生反驳说，虽然开发商提供了气象资料，但气象资料记载的内容是以天为单位进行记载的，记载的是厦门市全市范围内的最大数值，该最大数值并不可能每次都出现在施工地点并影响施工。同时，气象资料没有说明发生恶劣天气的具体区位，不排除东边日出西边雨的情况，恶劣天气不必然影响施工进度，比如深夜时段出现的7级阵风并不会影响正常施工。另外，开发商没有提供相应的施工资料，证明施工进度确实受到恶劣天气影响。
　　今年9月，经厦门市两级法院审理，最终依据开发商的施工日志，法院确定开发商因为恶劣天气实际停工48天，剩下的30天要计算逾期交房违约金。
　　●新规介绍
　　中雨以上降水，8级以上大风、台风……以往开发商拿出天气预报作证据，直接把恶劣天气当作逾期交房的挡箭牌。现在仅有天气预报不顶用了，开发商还得拿出证据，证明恶劣天气确实影响了施工，否则，照样计算逾期交房的违约金。《纪要》要求：“合同仅约定施工期间可以延期交房的事由，并未约定该事由是否须影响施工的，出卖人仍应举证证明该事由已实际影响施工。出卖人应当提供施工日志、监理日志等证据证明顺延事由已实际影响施工，施工日志与监理日志内容不一致的，以监理日志的内容为准。”
　　●法官解读
　　厦门市中院民五庭副庭长陈朝阳表示，2010以来，该院受理的逾期交房纠纷案约占所受理房地产案件总数的1/5。虽然最高人民法院于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），可是经过8年多，实践中出现了不少新情况。如：出卖人提出因天气变化延期交付，并依据气象台的天气报告要求顺延天数的，对于何种天气可以顺延，合同有约定的从约定；合同没有约定的，出卖人要求顺延天数的该如何确定、应否支持，便成为了问题。厦门市中院在经过调研后提出了上述举证规则，其原因是，合同虽然罗列可顺延交房的事由，但就法律因果关系而言，该事由必须足以对交房产生影响方可据以主张顺延，如约定的事由并不影响交房，就不能据以顺延交房，开发商仍应承担约定事由已实际影响施工的举证责任。同时，相对于开发商而言，购房者是弱势的一方，且不具备相应专业知识，开发商在确定交房期时已充分考虑相关因素的影响，故交房期能否顺延，应对开发商设定较为严格的举证责任。
　　在关于顺延事由影响施工证明标准的规定上，陈朝阳解释说，这是参照目前审判实践的通常做法，就影响施工的证据，开发商或提供施工日志，或提供监理日志，当两者不一致时以监理日志内容为准。同时，对于折算的天数是以24小时计算、还是以8小时计算，厦门市中院最后确认，“交房期顺延时间的确定应以施工日志、监理报告等证据记载的时间为依据，如系以小时为单位计算顺延时间的，按每天8小时折算天数”，因为天气影响施工在更多时候是数个小时，因此以小时为单位计算顺延时间更精确。
　　未约定违约责任逾期办证也得赔
　　●典型案例
　　2005年5月23日，厦门市消费者阿福与开发商签订《商品房买卖合同》，购买一套商品房。双方约定，开发商在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料，报产权登记部门备案。如因开发商的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，购房者有两种方式可供选择，一种方式是退房，开发商在60日内退还购房款，并按已付房价款的3%赔偿损失；另一种方式是不退房，开发商按一定比例支付违约金。阿福选择了第一种方式，即退房。
　　2008年2月29日，阿福接收了商品房，但直到2009年7月16日，开发商才将办理权属登记的资料，报产权登记部门备案。阿福没有选择退房，他认为开发商按约定应当在2008年11月26日前办理产权登记，结果开发商交房后600多天才办下产权证，遂于2009年年底将开发商诉至法院，要求赔付逾期办证违约金。
　　开发商辩称，阿福没有提交证据证明因为逾期办证而遭受损失，因此主张逾期办证违约金缺乏依据。厦门市思明区人民法院审理后认为，造成阿福未能及时取得房屋权属证书的责任在于开发商，因此开发商已构成违约。虽然阿福没有选择退房，双方也已实际履行了合同，而阿福不退房时开发商应承担的违约责任双方没有约定，但开发商的违约行为对阿福充分行使讼争房屋的所有权有一定的影响，造成了一定损失。2010年，在思明区法院主持调解下，开发商同意支付逾期办证产生的经济损失1万余元。
　　●新规介绍
　　按规定，商品房交付使用后90天内办理权属登记。但由于一些商品房合同中没有详细约定逾期办证的违约责任和赔偿方式，或者由开发商单方面约定较轻的违约责任，如有的开发商在合同中约定，“若逾期办证，赔偿1000元”，有的开发商甚至约定“商品房交付使用后730天内办理产权登记”，导致有的房屋产权证因开发商原因推迟数年办理。《纪要》要求：“因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。其中出卖人原因应理解为，出卖人应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。”
　　●法官解读
　　陈朝阳表示，根据建设部发布的《商品房销售管理办法》规定，以及现行的《商品房买卖合同》示范文本的约定，开发商有办理项目权属登记的义务，同时开发商负有分户登记的协办义务。
　　如果合同约定了开发商逾期办证的违约责任，则按约定计算违约金。如果合同没有约定开发商逾期办证的违约责任，因为违约金必须合同有约定才能适用，购房者起诉请求支付违约金不能得到支持。但购房者仍然可以要求开发商赔偿相应的损失，计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息。